Moratorias en los alquileres de los locales de negocio

En el BOE de hoy miércoles 22 de abril de 2020, se ha publicado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, por el que se permite que pymes y autónomos en dificultades económicas puedan renegociar frente a grandes tenedores el pago del alquiler de sus locales de negocio (es decir, todos los detallados en el art. 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por tanto distinto del de uso de vivienda) y pactar aplazamientos de estos. Por tanto, no se trata de exenciones, sino de moratorias y sólo en algunos casos que más abajo resumimos y que se habrán de justificar por los arrendatarios (en todo caso, por no ser muy larga la regulación, la transcribimos al final para contemplar todo el resto de detalles más allá de nuestro resumen) previo a explicar la justificación de esta regulación.
  1. Justificación de la nueva regulación:
  2. A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley. Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves. Ante esta situación, se ha procedido a dar una respuesta por parte del gobierno que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, todo ello en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.

  3. Casos en los que es posible la moratoria del pago de los alquileres de locales de negocio:
  4. Se diferencia cuando el propietario del local sea un “gran tenedor” (para el automatismo de la rebaja), respecto de cuando no lo sea. Se considera un gran tenedor al titular de más de diez inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Sólo se prevé para pymes y autónomos cuya actividad se haya suspendido o reducido “drásticamente” y no puedan asumir el pago. El arrendatario deberá acreditar estos extremos al arrendador. La “reducción de actividad” se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. La “suspensión de actividad”, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. En todo caso, se establece un régimen de responsabilidad de los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3 (véase más abajo su transcripción), en el sentido de que serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar. Si se trata de un propietario del local que sea un gran tenedor (titular de más de diez inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2) o una entidad pública de vivienda, la concesión de la moratoria en el pago del alquiler se aplicará “de forma automática” siempre que se solicite en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este decreto y siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta, además del cumplimiento de los requisitos arriba mencionados.  El aplazamiento afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus posibles prórrogas y a las mensualidades siguientes, que tendrán que ser prorrogadas de una en una si durante ese periodo el impacto económico de la crisis del coronavirus sigue afectando al negocio de forma significativa. Estas prórrogas no podrán superar nunca los cuatro meses. El aplazamiento será sin penalización ni intereses mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años. En el caso de “pequeños propietarios”, pymes y autónomos podrán solicitar al arrendador, en el plazo de un mes y siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta, un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Dicha rebaja no será automática, sino que será voluntaria. En todo caso el arrendatario deberá cumplir con los requisitos del artículo 3 más arriba comentados y transcrito literalmente en el siguiente apartado de este comentario. En este caso se permitirá el uso de la fianza y/o avales para que el arrendatario pueda afrontar el pago del alquiler con más liquidez

  5. Transcripción literal de la nueva regulación:
Artículo 1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores. 
  1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 , en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
  2. La moratoria en el pago de la renta arrendaticia señalada en el apartado primero de este artículo se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. 
Artículo 2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda. 
  1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. 
  2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año. 
Artículo 3. Autónomos y pymes arrendatarios a efectos del artículo 1 y el artículo 2.

Podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 y 2 de este real decreto-ley, los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan los siguientes requisitos: 
  1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo: 
    1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el cve: BOE-A-2020-4554 Verificable en https://www.boe.es BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO Núm. 112 Miércoles 22 de abril de 2020 Sec. I. Pág. 29489 estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA. 
    2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto. 
    3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. 
  2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme: 
    1. Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. 
    2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto. 
    3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior. 
Artículo 4. Acreditación de los requisitos. El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación: 
  1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad. 
  2. La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. 
Artículo 5. Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.  Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

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